希臘購房移民政策自2013年推出以來，一直備受關注，尤其是對于中國投資者而言，其吸引力極為顯著。從希臘移民局歷年公布的數據來看，中國申請者的數量在全球范圍內始終占據主導地位，占比高達54.7%。然而，2024年9月1日，希臘政府對移民政策進行了重大調整，將移民門檻大幅提升至最高80萬歐元。這一變化使得市場焦點迅速轉向了25萬歐元的“商改住”項目。

希臘作為申根、歐盟、歐元區的成員國，其居留身份的吸引力不言而喻。持有希臘居留身份，投資者及其子女能夠自由出入29個申根國家，享受希臘優質的教育資源，包括免費入讀公立學校以及以較低費用就讀國際學校。此外，子女在未來還有機會直申歐美高校，或者回國參加華僑生聯考。然而，投資從來都不是沒有風險的，希臘的“商改住”項目也不例外。如果投資者不能理性分析，盲目跟風，很容易陷入“陷阱”。

法律與政策限制：合規是關鍵

在希臘，將商業地產改為住宅用途受到嚴格的法律監管，部分地區甚至明令禁止此類改造。如果開發商未能完成相關合規手續，投資者可能會面臨無法獲得產權或居住許可的風險。一旦改造許可不合法，后續申請居留身份也會變得異常困難，甚至可能引發法律訴訟。因此，投資者在簽訂合同前，必須核實相關許可文件的真實性與有效性，并咨詢專業律師以確保投資安全。

開發商經驗不足：謹慎選擇合作伙伴

部分開發商缺乏“商改住”項目的實際經驗，在規劃、設計、施工及后續管理等環節可能出現諸多問題，導致項目延誤、成本增加甚至房屋質量不過關。投資者在選擇開發商時，應優先選擇信譽良好、過往項目執行情況良好的開發商，并了解其市場口碑。選擇經驗豐富、口碑良好的開發商是規避風險的重要手段。

確認建筑許可：避免后期風險

“商改住”項目通常需要取得建筑改造許可，并進行大規模翻修。對于老舊建筑，可能涉及高昂的修繕費用，延長項目周期，增加資金壓力。如果未獲得合法改造許可，后續還可能面臨政府停工、罰款甚至拆除的風險。因此，投資者在投資前應仔細評估改造難度與成本，確認項目是否具備必要的建筑許可。

地段選擇不當：位置決定價值

并非所有商業房產都適合改造。地段偏遠、配套設施不足的項目即使價格低廉，也難以吸引租戶或實現增值。如果地段選擇不佳，投資回報可能大打折扣。投資者應全面評估地段的交通便利性、發展潛力及周邊配套設施，確保選擇的項目具有長期穩定的回報。

租賃市場風險：了解需求，規避違規

部分項目所在區域租賃需求不足，可能導致高空置率和租金收益低于預期。希臘的“商改住”項目僅允許長租（60天以上），禁止短租。如果違反規定，可能面臨高額罰款甚至居留身份被取消。因此，投資者應深入了解當地租賃市場需求，制定符合長租市場的策略，同時關注租賃相關法規，避免因違規操作帶來的損失。

如何避坑：專業與謹慎是關鍵

優選大城市核心區域

雅典等核心城市因房地產市場穩定、租賃需求旺盛，成為投資者的熱門選擇。這些區域不僅租賃容易，未來房產增值潛力也非常可觀。

注重交通與配套

靠近地鐵、公交站的項目能吸引更多長租客戶。如果周邊有國際學校、購物中心或醫院，項目的投資吸引力將大幅提升。交通便利性和配套設施完善度是項目成功的關鍵因素。

選擇專業移民機構

一個專業且信譽良好的移民機構，能夠為投資者篩選出更具潛力的投資項目，同時還能提供全方位的配套落地服務。從登陸希臘，到安家落戶、子女的教育等，專業移民機構能幫助投資者更順利地開啟當地生活。

希臘“商改住”項目雖然具有一定的吸引力，但也伴隨著諸多風險。投資者在選擇項目時，必須謹慎考慮法律政策、開發商經驗、建筑許可、地段選擇以及租賃市場等多方面因素。只有通過理性分析和專業咨詢，才能在投資過程中避免不必要的損失，實現資產的穩健增值。